Korteriühistu igapäevaelus korduvad sageli samad küsimused.

Miks peab esimese korruse omanik tasuma lifti hoolduse eest? Miks maksab suurem korter rohkem prügiveo eest, kuigi seal elab vähem inimesi? Miks tuleb tasuda veevahet ka siis, kui oma näidud on õigel ajal esitatud? Need küsimused ei teki tavaliselt pahatahtlikkusest, vaid sellest, et kulude tekkimise loogika ja jaotuspõhimõtted ei ole elanikele piisavalt selged. Seaduse järgi on lähtekoht see, et korteriomanikud teevad majandamiskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele, kuid põhikirjaga võib näha ette ka teistsuguse, mõistliku ja õigustatud huve mitte ülemäära kahjustava lahenduse.

DMraamatupidaja vaatest algab rahu majas mitte sellest, et kulud oleksid väikesed, vaid sellest, et kulud oleksid ette selgitatud, õigesti jaotatud ja korrektselt kajastatud. Korteriühistu juhatus korraldab seaduse järgi ühistu raamatupidamist ning majanduskava peab näitama muu hulgas kavandatavad tulud ja kulud, kulude jaotuse aluse ning remondifondi ja reservkapitali maksed. Kui need põhimõtted on läbi mõeldud ja järjepidevalt rakendatud, väheneb ka vaidluste hulk märgatavalt.

Kulud ei teki juhuslikult

Korteriühistu kulud ei teki emotsiooni, arvamuse ega juhatuse isikliku eelistuse põhjal. Need tekivad hoone tegelikust seisukorrast, tehnosüsteemide vajadustest, teenuseosutajate arvetest, seadusest ja korteriomanike kokkulepetest. Kui maja vajab hooldust, kontrolli, remonti või reservi tulevaste tööde jaoks, peab see kusagilt rahastatud saama. Seadus eeldabki, et juhatus koostab igaks majandusaastaks majanduskava, kus on kirjas nii ülevaade hoone seisukorrast kui ka kavandatavad kulud ja nende jaotus.

Praktikas jagunevad korteriühistu kulud tavaliselt kolme rühma.
Esiteks jooksvad majandamiskulud, nagu haldus, raamatupidamine, üldelekter, kindlustus ja prügi.
Teiseks hoolduskulud, mille eesmärk on ennetada suuremaid rikkeid.
Kolmandaks remondi- ja avariikulud, mis võivad olla planeeritud või ootamatud.
Raamatupidamise roll on tagada, et iga kulu oleks õigel real, õige põhjendusega ja õige jaotusloogika järgi arvestatud. See ongi koht, kus professionaalne korteriühistu raamatupidamine aitab juhatusel vältida segadust ja tagantjärele vaidlusi. DMraamatupidaja pakub korteriühistutele just sellist kohandatud ja läbipaistvat raamatupidamisteenust.

Vaikimisi alus on kaasomandi osa suurus

Korteriühistu kulude jaotuse puhul on oluline meeles pidada üht põhiasja: vaikimisi ei lähtuta tunnetest, vaid seadusest. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 järgi tehakse majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt kaasomandi osa suurusele. Lihtsustatult tähendab see enamasti ruutmeetritel põhinevat jaotust. Sama seadus lubab küll põhikirjaga kasutada ka teistsugust lahendust, kuid see peab olema kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ning ei tohi ühegi korteriomaniku õigustatud huve ülemäära kahjustada. Riigi Teataja kohtulahendite kokkuvõte rõhutab samuti, et selliseid erandeid tuleb mõista kitsalt.

See tähendab juhatuse jaoks väga praktilist asja. Kui ühistu soovib mõne kululiigi puhul minna üle teisele jaotusmudelile, ei tohiks seda teha harjumuse, suulise tava või üksiku koosoleku vaidluse põhjal. Põhimõte peab olema enne selgelt kokku lepitud, põhikirjaga kooskõlas ja ühtmoodi rakendatav. Kui juhis puudub, ei saa ka raamatupidajalt oodata, et kulud kajastuksid “nii nagu kõik aru saavad”. Raamatupidamine vajab alati üheselt sõnastatud alust. Seadus ütleb ka otse, et juhatus korraldab korteriühistu raamatupidamist.

Majanduskava ei ole formaalsus, vaid juhtimise tööriist

Majanduskava mõte ei ole teha täpseid ennustusi sendi pealt, vaid luua korteriühistule raamistik. Seaduse järgi peab majanduskava sisaldama vähemalt ülevaadet kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest, kavandatavaid tulusid ja kulusid, kulude jaotuse alust, reservkapitali ja remondifondi makseid ning vee, kanalisatsiooni, soojuse ja elektri prognoositavat kogust ja maksumust. Kui põhikirja või kokkuleppe järgi tasutakse tegelikust tarbimisest sõltuvad kulud pärast nende selgumist, siis määratakse majanduskavas kindlaks ainult ülejäänud kulude suurus.

Praktilises keeles tähendab see seda, et majanduskava aitab juhatusel vastata elanike kõige keerulisematele küsimustele enne, kui konflikt tekib. Kui omanik küsib, miks remondifondi kogutakse või miks üldelekter tõusis, saab juhatus viidata kinnitatud põhimõttele, mitte hakata iga arvet eraldi põhjendama. Hästi tehtud majanduskava ei tee kulusid olematuks, kuid muudab need arusaadavaks ja etteaimatavaks.

Näide 1: kas katusekulu on “ainult ülemiste korruste asi”?

Oletame, et 12 korteriga majas on vaja teha katuse parandustööd summas 12 000 eurot. Maja kogupind on 720 m². Esimese korruse korter on 40 m² ja kolmanda korruse korter 80 m².

Kui lähtutakse kaasomandi osa suurusest, oleks jaotus järgmine:

• 40 m² korteri osa: 40 / 720 × 12 000 = 666,67 eurot
• 80 m² korteri osa: 80 / 720 × 12 000 = 1 333,33 eurot

Selle näite mõte on lihtne. Katuseparandus ei pruugi anda kõigile korteritele ühesugust vahetut kasutuskasu, kuid katus on kogu hoone toimimise osa. Kui ühistul ei ole põhikirjas teistsugust mõistlikku kokkulepet, siis ei hinnata kulude kandmist selle järgi, “kes rohkem kasutab”, vaid seaduse vaikimisi loogika järgi.

Näide 2: prügikulu ja ruutmeetrid versus tegelik kasutus

Võtame 20 korteriga maja, kus prügivedu maksab kuus 300 eurot. Maja kogupind on 1 000 m².
Üks korter on 35 m², teine 70 m².

Kui prügikulu jaotada kaasomandi osa suuruse järgi, on tulemus selline:

• 35 m² korter: 35 / 1000 × 300 = 10,50 eurot kuus
• 70 m² korter: 70 / 1000 × 300 = 21 eurot kuus

Kui aga ühistu sooviks minna näiteks elanike arvu või tegeliku kasutuse põhise jaotuse peale, peab see põhinema põhikirjal ja olema mõistlik. Riigi Teataja koondatud kohtupraktika järgi tuleb ruutmeetritest erinevaid erandeid tõlgendada kitsalt ning hinnata, kas need ei kahjusta ülemäära kellegi õigustatud huve. Seega ei ole küsimus ainult selles, kas mõni muu mudel “tundub õiglane”, vaid kas sellel on õiguslikult ja praktiliselt selge alus.

Näide 3: veevahe ei kao kuhugi, see tuleb ära arvestada

Oletame, et vee-ettevõtte arvel on maja kuu tarbimine 95 m³, kuid kõigi korterite esitatud näitude summa on 89 m³. Vahe on 6 m³. Kui 1 m³ hind koos teenustega on 4,20 eurot, siis jääb jagada:

• 6 × 4,20 = 25,20 eurot

Kui majas on 18 korterit ja põhikirja järgi jaotatakse veevahe võrdselt, oleks ühe korteri osa 1,40 eurot. Kui aga veevahe jaotatakse kaasomandi osa suuruse järgi, sõltub summa korteri suurusest. Seadus lubab tegelikust tarbimisest sõltuvate kulude puhul ette näha tasumise pärast kulude suuruse selgumist kas kaasomandi osa suuruse järgi või tarbitud teenuse mahu järgi, kuid see peab olema ette määratud põhimõte, mitte kuu kaupa muudetav otsus.

Raamatupidamise mõttes on veevahe üks tüüpilisemaid kohti, kus elanikud näevad ainult lõppsummat, kuid mitte selle taga olevat loogikat. Kui juhatus, haldur ja raamatupidaja kasutavad läbipaistvat ja eelnevalt kinnitatud arvestusmudelit, on ka selliseid küsimusi lihtsam lahendada.

Näide 4: liftikulu ja “mina ju lifti ei kasuta”

Võtame 30 korteriga maja, kus lifti hooldus maksab 120 eurot kuus ja lifti tulevase remondi reservi kogutakse 180 eurot kuus. Kokku on liftiga seotud püsikulu 300 eurot kuus.

Kui see kulu jagada kõigi 30 korteri vahel võrdselt, on ühe korteri osa 10 eurot kuus.
Kui sama kulu jagada ainult 24 korteri vahel, mis asuvad kõrgematel korrustel, oleks ühe korteri osa 12,50 eurot kuus.

Juriidiline järeldus ei tulene siin pelgalt sellest, kes lifti kasutab või ei kasuta. Lähtekoht on endiselt seaduses ja põhikirjas. Kui ühistu tahab ruutmeetritest või üldisest jaotusloogikast kõrvale kalduda, peab see olema mõistlik, ette kokku lepitud ja kellegi huve mitte ülemäära kahjustav. Just selliste vaidluste puhul on kõige olulisem, et juhatusel oleks olemas selge dokumenteeritud arvestuspõhimõte, mille järgi ka raamatupidamine kulud kajastab.

Remondifond ja reserv ei ole “vaba raha”

Korteriühistu majanduskavas tuleb seaduse järgi näidata remondifondi ja reservkapitali maksete suurus ning korteriühistul peab olema reservkapital vähemalt ühe kaheteistkümnendiku ulatuses aasta eeldatavatest kuludest, kui üldkoosolek ei otsusta suuremat mahtu. See on oluline ka raamatupidamise vaatest: remondifondi või reservi kogumine ei ole raha niisama “seismajätmine”, vaid osa ühistu finantsilisest valmisolekust katta hoone säilitamiseks vajalikke kulusid.

Kui need maksed on majanduskavas lahti seletatud ja raamatupidamises järjepidevalt kajastatud, saab juhatus elanikele paremini näidata, miks teatud maksed on vajalikud ja kuidas need seostuvad tulevaste töödega. Kui selgitus puudub, tekib väga kiiresti tunne, et “raha lihtsalt kogutakse”, kuigi tegelikult täidetakse ühistu püsiva maksevõime ja hoone säilimise eesmärki.

Juhatus vastutab, aga hea raamatupidamine teeb töö lihtsamaks

Seadus ütleb otse, et juhatus korraldab korteriühistu raamatupidamist. See tähendab, et juhatus vastutab põhimõtete, otsuste ja sisendi eest. Raamatupidaja ei saa ise välja mõelda, kuidas konkreetset kulu jagada, kui juhatus või põhikiri ei anna selleks selget alust. Samal ajal on just professionaalne raamatupidamisteenus see, mis aitab juhatusel need otsused korrektselt ellu viia: koostada arusaadavat arvestust, jälgida makseid, valmistada ette aruandlust ja muuta kulude loogika korteriomanikele nähtavaks.

DMraamatupidaja pakub korteriühistutele kohandatud, läbipaistvat ja paindlikku raamatupidamisteenust, et juhatus ei peaks võitlema ei segase dokumentatsiooni ega arusaamatute arvestuspõhimõtetega. See on eriti oluline siis, kui majas on palju omanike küsimusi, erinevad kululiigid ja vajadus näidata selgelt, kuidas arved kujunevad.

Kokkuvõte

Korteriühistu kulud ei ole kunagi ainult numbrid arvel. Need peegeldavad hoone seisukorda, üldkoosoleku otsuseid, põhikirja, teenuseosutajate arveid ja juhatuse oskust süsteemi selgelt juhtida. Seadus annab kulude jaotamiseks lähtekoha, kuid võimaldab teatud tingimustel ka teistsuguseid lahendusi. Kohtupraktika rõhutab samal ajal, et selliseid erandeid tuleb kasutada ettevaatlikult ja mõistlikult. Kõige rohkem pingeid ei tekita tavaliselt mitte kulu ise, vaid ebaselge põhjendus ja läbipaistmatu arvestus.

Kui juhatusel on olemas selged põhimõtted, kinnitatud majanduskava ja korrektne raamatupidamine, on ka keerulisi teemasid lihtsam selgitada. Arved ei pruugi muutuda väiksemaks, kuid vaidlusi tekib vähem, sest inimesed näevad, kuidas summa kujunes ja mille alusel see jaotati.